北京二手房自行成交优势

普通人可以购买的房屋类型：《房屋所有权证》或者《不动产权证书》中的
“权利性质”：商品房、已购公有住房、经济适用住房、按照经济适用住房管理 的房屋、限价商品住房等。
“用途”一栏为：住宅、办公、商业、工业、别墅、公寓等。
（1）《商品房》包括商品住房、商品商业办公用房，是指土地出让。
（2）《已购公有住房》依据国家房改政策，单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房。
（3）《央产房》需要到蓝岛大厦办理上市手续方可出售。《央产房上市办理指南》
（4）《二类经济适用住房》主要是回迁房。
（5）《经济适用住房》北京市住建委规定，2008年4月11日(含)之前签订购房合同的已购经济适用房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后上市出售，可直接到房屋所在地的区县房管部门办理交易过户手续，不需出具《已购经济适用住房上市出售意见》。但2008年4月11 日之后签订购买合同的经济适用房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后上市出售，需购房人户口所在地住房保障办公室开具放弃优先回购的相关证明。
（6）《限价商品住房》“限套型、限房价”的商品住房。限价商品住房购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房；5年后转让的，应补缴土地价款，并经当地房地产管理部门批准方可出售。

选择区域：海淀区算是比较各区综合来说比较优质的区域。相同的价格尽量选择海淀区的房子。
个人找房找房源的途径：
（1） 平时多在小区转转，看到有中介带看房源，可以自己敲门联系房主或者和租户要一下房主联系方式。
（2） 向在卖房屋邻居咨询房主联系方式。
（3） 或者将自己联系方式提供给物业或者居委会，请其将自己的联系方式告知房主。
不建议买家让中介带看后“跳单”，这个有时候会给卖家不好的印象：买家有点不太诚信。另外卖家也不愿意被牵扯到可能的“跳单”纠纷中，无形中增加了自行成交的阻力。

微信小程序“京通”(“北京通APP”升级为微信小程序“京通”），房主微信实名登录，人脸识别后，即可查询自己名下房屋。
具体步骤：
“京通”微信小程序>>微信授权登录>>房主信息确认+人脸识别登录微信小程序“京通”>>首页>>为您推荐（定制）>>全部应用--滑动到“住房服务”点击其>>页面显示“不动产查询”--点击+号添加该应用。
此时回到首页>>为您推荐>>点击“不动产查询”>>点击“权利人查询”>>输入查询用途+房屋所有权号（或者不动产权证书号）或者房屋位置，即可实时查询核验。

查询结果包含：所有权人名称、位置、面积、登记日期、抵押情况等重要信息。

（1）房屋共有权人同意出售证明，配偶如果不在房产证所有者一栏也写要签同意出售证明，有离婚经历的需要查看离婚协议中对交易房屋的约定酌情确定需要签订同意出售的人员。 这个非常重要，这个减少卖方违约有着重要的作用。
（2）租户放弃优先购买权的声明： 如租户不愿意签署，房主应该书面通知承租人（如果谨慎一些，可以发个EMS快递将需要出售该房屋的事情告知租户），同时在微信上通知租户，并且保证承租人确认收到书面通知15日内，没有得到购买该交易房屋的意愿即为自动放弃。
（3）房主签署未设立永居权（居住权）声明。北京市各区不动产登记中心暂时（截止2023年07月）还未开展设立永居权的业务。但该声明还是有必要让房主签署一下。
（4）卖方承诺交易房屋学位未占用承诺（海淀区小学有6年占用的规定）。
（5）房屋没有不是凶宅（不能有非正常死亡情况）。但对正常死亡情况房主也应该提前告知。
房屋不漏水等重要情况的声明。
（6）房屋内所有的户口情况声明。如有户口需要有明确的迁出时间，并留户口迁出押金。并且买卖双方抽空要去派出所查一下房屋内的户口情况。
尽管北京现在已经有“公共户”，但迁入公共户是有手续和时间的，而且如果之前交易合同有约定保留户口，派出所的“公共户”一般不给迁入。
（7）西城区、东城区、海淀区、朝阳区教委都有房屋六年一学位的限制，这个需要卖方承诺学区未占用或者明确告知占用的年级，建议约定一个学位占用押金，等买家和教委、学校验证无误后再支付该押金。
（7.1）卖方家庭情况也很重要（户口本上的学龄儿童情况），可以初步判断学区占用情况。但租户也有占用学位的情况，所以需要卖方承诺租户未占用，买家要和教委、学校进行核实，无误后再支付学位押金。租户占用学位一般需要到房屋所在的居委会开具证明，这个可以在居委会查询近几年所开具的证明记录。

（8）签订北京市住建委官方示范文本：《北京市存量房屋买卖合同》（BF-2018-0129）

买卖双方带齐资料直接去不动产交易中心的住建委窗口办理网签即可（海淀区不用预约可直接去现场办理）
如上《北京市存量房屋买卖合同》已经签订好了后，要尽快去做住建委的网签合同，这个合同是官方在出现政策调控、贷款申请额度、缴税依据的重要生效时间依据。
住建委网签合同，可以在交易房屋有抵押按揭贷款的情况下提前进行网签（网签后可以还清按揭贷款进而继续过户或者未来可进行“带押过户”）。网签合同在不损失买卖双方利益的前提下可以共同取消网签，再次重新做网签。

面签的地点在贷款银行营业网点，银行会对借款人和房屋进行专业的审核。银行的风险控制要比中介公司专业严格很多，是对二手房自行成交的一种交易安全保障！

买方找一个意向的贷款银行打银行客服电话告知一下你要做北京二手房按揭贷款，问一下所在区域的贷款经理电话，银行客服会直接告知具体的贷款经理办公电话。
住建委网签后，拿着网签合同，可以直接去银行做面签（提前要与银行的贷款经理电话沟通确认好）。内资银行需要买卖双方，外资银行只需要买家去。
银行面签买卖双方一起去银行做贷款，必须证实是买卖双方的真实身份，二手房真实交易，提交银行需要做贷款的资料（比如买家的收入证明等等），签字申请，银行对房屋进行上门房价评估，大约10个工作日后就是银行发批贷函（银行承诺借钱给买家的承诺书）。
买家如果有连三累六的情况可能被银行拒贷（连三累六：是指连续三次的逾期还款，半年内累计六次的逾期还款，这属于信用较差的情况）
银行面签的时候，卖房需提前写一个首付款收条给银行做贷款申请使用，此时卖方并没有实际收到首付款。这个最好有一个中间人在场做一个旁证。

贷款成数（贷款年限最长25年）
普通住宅首套最低首付比例：35%；非普通住宅最低首付比例：60%
非普通住宅首套最低首付比例：40%；非普通住宅最低首付比例：80%
注：如上的反算贷款比例，比如首套普通住宅最低35%的首付，实际最多贷款65%，但这个是网签价格和银行评估价格取低值*65%：
真实的首付款 = 真实成交价格-贷款金额-税费-中介费。所以真实的首付款一般远高于如上银行贷款所称的首付款。

首套认定标准（银行和住建委共同认定）
首套：全国范围内没有按揭代理购买过住宅，并且在北京市全域内没有持有住宅，即认定为首套。
首套资格的认定是以家庭为单位（单身则是自己），家庭成员也要满足如上的无住宅按揭贷款记录，在北京市全域内没有持有住宅。
2017年03月24日之后，借款人离婚不满1年的，无论是否有贷款记录和持有北京市全域范围内住宅，均认定为二套。

贷款年限的确定：一般要求房龄在40年以内（这个在北京市核心区有一定的放宽），同时需满足：贷款年限+房龄≤70 年（各银行有差异）。
收入证明需要覆盖月供两倍，所以贷款年限越长，收入证明需要的就相对少一些。兼职收入证明和流水可以做为收入证明一部分。
银行按揭贷款的等额本息和等额本金没有省利息一说，都是一样的。根据自己还款能力选择即可：还款能力高的就选择等额本金。

公积金分为国管公积金和市管公积金。
公积金贷款面签和银行贷款面签类似，提前电话咨询好公积金中心后，带齐资料去一次面签即可。

银行面签后，银行正常上门对交易房屋进行评估后，大约10个工作日后就是银行发批贷函（银行承诺借钱给买家的承诺书）。
批贷函正常情况银行是需要提供盖章的原件给买家，但现在有的银行都是电子的，往往不愿因提供给买家。此种情况一般就需要卖家主动打银行贷款经理电话核实批贷函，电话核实无误后才能去办理缴税、过户。

（1）住建委的资金监管非常刻板：只监管网签合同的成交金额（总的成交价格=网签合同成交价格+装修、家具等补偿价）。
（2）光大银行资金监管很成熟，过户前两天，去光大银行办理：买卖双方到场，建立买卖双方各自的光大银行账号，和光大银行工作人员说明做二手房买卖资金监管，买家将首付款打入卖方账号（此时是冻结状态，卖方不能支配该笔资金），等到交易房屋过户后，买卖双方拿着新房本去光大银行，申请解冻，卖家就可以自由支配这部分钱了。完成资金监管的解冻。
（3）浦发资金监管更为灵活，过户前两天，去浦发银行办理：买卖双方到场，建立买卖双方各自的浦发银行账号，和浦发银行工作人员说明做二手房买卖资金监管，在浦发银行app中操作，
房子过户后
（3.1）输入新房本号就可以解压；
（3.2）也可以买卖双方app点击确认的方式就解冻，不用等房本。
（4）也可以不走资金监管，买卖双方约定好，在不动产登记中心窗口审核过户资料的时候，资料都审核通过，签字确认之前，买家将首付款直接通过手机银行转账给卖家（买方要提前调高转账额度、大额转账验证要提前测试好用，买卖双方最好是同行，否则大额资金到账一般有几十分钟的延迟）。

二手房交易税费有三大税种：增值税、个税、契税

《增值税》：网签价低于核定价，如下的网签价用核定价代替
普通住宅满2年免征；不满2年:(网签价/1.05)*5.3%
非普住宅满2年：[(网签价-原值)*1.05]X5.3%；不满2年：(网签价/1.05)*5.3%

《个税》：
满五年唯一：免征
无法查询到原值（公房、央产房首次交易一般能查询到也不查）：网签价格≥核定价格:(网签价格-本次增值税)1%；网签价格<核定价格:核定价格1.05X1%
可以查询到原值：网签价格≥核定价格:(网签价格-本次增值税及附加-原值-原契税-网签价格X10%-贷款利息)X20%
20%个税在北京二手房交易中是一个比较重的税种，因为有些房子买的早，原值低，十几年价格翻番，20%个税很高。
二手房交易个税优惠政策：
《财政部 税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》财政部 税务总局公告2022年第30号
《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》国家税务总局公告2022年第21号
二手房交易个税优惠政策（延续至2025年12月31日）：
《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第28号

《契税》：
首套小于等于90平米：网签价≥核定价:(网签价格-本次增值税数额)X1%；网签价<核定价:核定价格1.05X1%
首套大于90平米：网签价≥核定价:(网签价格-本次增值税数额)X1.5%；网签价<核定价:核定价格1.05X1.5%
二套：网签价会核定价:(网签价格-本次增值税数额)X3%网签价<核定价:核定价格1.05X3%

其他税种都是小税种，金额不大，税务局系统自动会计算。

《普通住宅》，必须同时具备下列 3 个条件：
真实成交价、网签价、核定价（最低过户指导价）、银行评估价
《真实成交价》：一般为房主净得价（包括网签价格+装修、家具补偿款），不包含中介费和税费。
《网签价》：一般是为了满足交易房屋是普通住宅限制而确定的价格（同时要考虑尽可能高的贷款额度）。会省一些税费。
《核定价（最低过户指导价）》：是税务为了规避二手房交易的网签价过低，对交易房屋都有一个最低的交易价格限制，低于这个价格缴税自动以核定价作为纳税依据。
《银行评估价》：银行/公积金管理中心委托评估机构对交易房屋进行价格评估，往往都会参考《网签价》，二者取低值作为贷款成数的基数算实际可贷款额度（借款人有足够还款能力的前提下）。
注：尽管住建委网签价没有限制，可以网签价格是1元。但这样尽管税费交的相对少（会达到核定价标准缴税），但银行贷款也是参照网签合同价，1元的网签价就相当于无法贷款；而且以后再卖该房屋，因为原值低，如果是不满2年、5年或者不是家庭唯一住房，增值税、个税都会增加很大。非常得不偿失！

没有增值税，而有个税的交易房屋，将网签价签订低于指导价一点可以省一些个税（往往适用于购买首次交易的回迁房）。
原因：
（1）个税的两个公式，如果网签价稍微低于指导价，就会是指导价除以1.05再减原值，就会低于网签价减原值。
（2）假设网签比指导低一点。那么除以1.05相当于反过来多5%，后面再乘以20%，基本上多1%的个税，所以核定价40万*1%就是4000元（回迁房网签价和核定价往往都很低400万的房价网签价估计也就40万）。

交易房屋的核定价（最低过户指导价）如何查询？
这里有工具（运行该工具的时候电脑会自动安装java）：
最低过户指导价查询工具（误差就每平米不超过几百元）：百度网盘下载地址（提取码：smth）

缴税、过户可以在现场窗口一次性办理。
直接到不动产登记中心过户窗口办理（海淀区不用预约直接带齐资料买卖双方到现场办理）
上午办理缴税过户，当天一般1小时后即可取证。

拿到新房产证后，第一时间买卖双方要去光大银行进行资金监管的解压。
之后拿着新房产证，买卖双方到户口所在派出所再次查询房屋内户口是否迁出。（过户前买卖双方抽空也去查一下户口，主要看房子中是否有其他人的户口在，比如前前业主的户口）

买卖双方拿着新房产证，办理如上必须的查询后，要第一时间将新房产证送到办理按揭贷款的银行网点银行贷款经理处，让其办理银行按揭贷款的抵押登记。早办理早放款。

现在银行贷款额度宽松，一般一周左右就能放款。

确认户口已经查询。进行物业交接：物业费、供暖费、水、电、燃气费用结清，家具家电的清点。歌华有线过户。确认无误后，支付物业交接押金。